Acheter sur plan au Maroc : ce que la loi vous garantit

Acheter un logement qui n'existe pas encore fait peur, et c'est normal. Ce qui rassure, ce n'est pas la confiance qu'on vous demande, c'est le texte.

La vente sur plan au Maroc s'appelle la VEFA, vente en l'état futur d'achèvement. Elle est encadrée par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12. Cette loi est écrite pour vous protéger, et la plupart des acheteurs ne savent pas ce qu'elle contient.

La réponse courte : le promoteur ne peut rien vous demander avant d'avoir son permis de construire. Vos versements sont plafonnés par la loi, étape par étape. Vous pouvez vous rétracter dans le mois qui suit une réservation et être remboursé en sept jours. Et s'il livre en retard, il vous doit des pénalités.

Rien ne peut vous être demandé avant le permis de construire

C'est la règle la plus importante et la plus souvent ignorée.

Un contrat de réservation signé avant l'obtention du permis de construire est nul. Le contrat préliminaire de vente, lui aussi, ne peut être conclu qu'après ce permis.

Et tout paiement, de quelque nature que ce soit, effectué avant la signature d'un contrat de réservation ou d'un contrat préliminaire, est nul et non avenu.

Donc si on vous demande un chèque d'arrhes pour « bloquer le lot » sur un programme qui n'a pas encore son permis, ce n'est pas une pratique commerciale agressive. C'est hors la loi, et c'est le signal le plus clair que vous aurez.

Demandez la date et le numéro du permis de construire. Ils doivent figurer dans le contrat.

Le contrat de réservation : un mois pour changer d'avis

La réservation est une étape facultative, avant le contrat préliminaire. La loi l'encadre précisément.

• Vous pouvez vous rétracter dans un délai d'un mois à compter de la signature.
• En cas de rétractation, le promoteur doit vous restituer la totalité des sommes versées, dans les sept jours.
• La réservation vaut six mois au maximum, non renouvelables. Au terme, soit on signe le contrat préliminaire, soit vous récupérez votre argent.
• Les sommes versées sont déposées sur un compte bancaire spécial. Elles ne peuvent être ni utilisées ni saisies tant que court le délai de rétractation. Vous recevez un récépissé de dépôt.

Si on vous dit que l'acompte de réservation est « non remboursable », cette phrase ne tient pas devant le texte.

Ce que le contrat doit contenir, point par point

Le contrat préliminaire doit comporter, entre autres :

1. L'identité des parties et le domicile élu.
2. Le numéro du titre foncier de l'immeuble, ou les références de la propriété si l'immeuble n'est pas immatriculé, avec les droits réels, charges et servitudes qui le grèvent.
3. La date et le numéro du permis de construire.
4. La situation, la description et la superficie approximative du bien.
5. Le prix définitif du mètre carré et les modalités de paiement.
6. Le délai de livraison.
7. Les références de la garantie : garantie de remboursement des sommes versées en cas d'inexécution, garantie d'achèvement des travaux, ou assurance.

Le promoteur doit également mettre à disposition les plans d'architecture portant la mention « ne varietur », les plans de béton armé, le cahier des charges et une copie de la caution bancaire ou de l'assurance.

Un contrat auquel il manque la garantie, ou le délai de livraison, ou le numéro de permis, n'est pas un contrat incomplet. C'est un contrat qui ne remplit pas ce que la loi exige.

Vos versements sont plafonnés, étape par étape

Vous payez au fur et à mesure de l'avancement, et la loi fixe un maximum à chaque étape :

Deux choses à retenir. D'abord, vous ne devez jamais payer la totalité avant les clés : 20 % du prix restent dus au moment du contrat définitif. Ensuite, ce sont des plafonds. On peut vous demander moins, jamais plus.

Le retard : ce qui est prévu, et ce qui vous est dû

Le promoteur peut bénéficier d'un délai supplémentaire de six mois maximum, à condition de vous en informer un mois avant l'expiration du délai initial. C'est son droit, et il est encadré.

Au-delà, la loi prévoit une pénalité symétrique :

• Si vous payez en retard, vous devez 1 % par mois de la somme exigible, dans la limite de 10 % par an.
• Si le promoteur livre en retard, il vous doit exactement la même chose : 1 % par mois, dans la limite de 10 % par an.

Dans les deux cas, la pénalité ne court qu'un mois après réception d'une mise en demeure. Autrement dit, elle ne se déclenche pas toute seule : il faut la réclamer par écrit.

Et surtout : si le promoteur ne respecte pas le délai convenu, vous pouvez résilier sans devoir la moindre indemnité, et vous avez droit à une indemnité de 20 % des sommes versées.

La prénotation, quand vous avez versé plus de la moitié

Dès que vos avances dépassent 50 % du prix, vous pouvez demander au conservateur de la propriété foncière d'inscrire une prénotation sur le titre.

Ce que cela fait : elle protège votre rang. Le contrat définitif prendra effet rétroactivement à la date de la prénotation, et le conservateur ne peut plus délivrer le duplicata du titre foncier au promoteur. Toute clause qui tenterait de vous en priver est nulle.

C'est une démarche que beaucoup d'acheteurs ignorent, et c'est l'une des plus protectrices du dispositif.

Terminé ne veut pas dire achevé

Un point qui surprend : même quand les travaux sont finis, l'immeuble n'est réputé achevé qu'après l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

Le contrat définitif ne peut être établi qu'après trois choses : ce permis, un certificat de l'architecte attestant l'achèvement et la conformité au cahier des charges, et la création des titres fonciers distincts.

Ensuite, le promoteur a soixante jours pour vous informer et engager l'éclatement du titre foncier, puis trente jours pour vous informer de la création des titres distincts.

La propriété ne vous est transférée qu'au contrat définitif, et, pour un immeuble immatriculé, à son inscription au registre foncier. Pas aux clés, pas à l'emménagement.

Six questions à poser avant de signer

1. La date et le numéro du permis de construire.
2. Le numéro du titre foncier du terrain.
3. Quelle garantie exactement : achèvement des travaux, ou remboursement ?
4. Le délai de livraison inscrit au contrat, et la date exacte.
5. Le cahier des charges et les plans « ne varietur », à consulter avant de signer, pas après.
6. Quels programmes ce promoteur a déjà livrés, et avec quel retard.

Les cinq premières sont des obligations légales. La sixième est la seule qui dépende de la réponse d'un humain, et c'est souvent la plus instructive.

Acheter sur plan depuis l'Europe

La distance ne change rien au droit, mais elle change deux choses en pratique.

Le délai de rétractation d'un mois court à partir de la signature, pas de votre retour en France. Si vous signez une réservation pendant les vacances d'été, le mois passe pendant que vous êtes rentré.

Et le chantier, vous ne le voyez pas. Demandez des photos datées à chaque appel de fonds, puisque chaque versement correspond à une étape précise de construction. Quelqu'un sur place qui passe devant le chantier vaut mieux qu'un compte rendu.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la VEFA au Maroc ?

La vente en l'état futur d'achèvement : le promoteur s'engage à construire dans un délai déterminé et à vous transférer la propriété, et vous payez au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Elle est régie par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12.

Peut-on me demander de l'argent avant le permis de construire ?

Non. Un contrat de réservation conclu avant l'obtention du permis est nul, et tout paiement effectué avant la signature d'un contrat de réservation ou préliminaire est nul et non avenu.

Puis-je annuler une réservation sur plan ?

Oui, dans le mois qui suit la signature. Le promoteur doit vous rembourser la totalité des sommes versées dans les sept jours.

Combien puis-je avoir à verser avant la remise des clés ?

80 % du prix au maximum, échelonnés selon les étapes fixées par la loi. Les 20 % restants sont dus au contrat définitif, au moment des clés.

Que se passe-t-il si le promoteur livre en retard ?

Il peut prendre jusqu'à six mois supplémentaires s'il vous en informe un mois avant l'échéance initiale. Au-delà, il vous doit 1 % par mois des sommes dues, dans la limite de 10 % par an, à compter d'un mois après mise en demeure. Vous pouvez aussi résilier sans indemnité à votre charge, avec droit à 20 % des sommes versées.

Qu'est-ce qu'une prénotation et quand puis-je la demander ?

Une inscription sur le titre foncier qui protège votre rang jusqu'au contrat définitif. Vous pouvez la demander dès que vos avances dépassent 50 % du prix.

Quand suis-je réellement propriétaire ?

À la conclusion du contrat définitif et, pour un immeuble immatriculé, à son inscription au registre foncier. Ni à la remise des clés, ni à l'emménagement.

Puis-je revendre avant la livraison ?

Oui. La loi autorise l'acquéreur à céder ses droits à un tiers, dans les mêmes formes que le contrat initial, et la cession doit être notifiée au promoteur.

Source : loi 44-00 relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, modifiée et complétée par la loi 107-12, texte publié par l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie. Vérifié le 4 novembre 2026.

Informations générales. Ceci n'est ni un conseil juridique, ni fiscal, ni financier. Faites vérifier votre situation par un professionnel au Maroc avant tout engagement.

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